Jakie są podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości?

Dokonywanie wycen nieruchomości jest konieczne w wielu sytuacjach. Chodzi tu przede wszystkim o ich sprzedaż lub kupno, ale także chęć ubezpieczenia. Jakie są podejścia, metody i techniki stosowane w przypadku wykonywania tego typu czynności?

Jakie są różnice pomiędzy podejściem, metodami i technikami szacowania?

Metodologia wedle której wycenia się nieruchomości jest precyzyjnie opisana i podzielona według określonych kryteriów. Są to:

• podejścia – wskazują na sposoby, dzięki którym określa się wartość nieruchomości i zależą one od przyjętych czynników oddziałujących na wartość,
• metody – to sposoby stosowane w ramach konkretnych podejść,
• techniki – wskazują na bardzo konkretne wytyczne związane z szacowaniem nieruchomości.

Czytaj również: Jak stan prawny nieruchomości wpływa na jej wartość?

Jakie są podejścia przy szacowaniu nieruchomości?

Przepisy wskazują na następujące podejścia:

• porównawcze – dokonuje się wyceny nieruchomości na podstawie znajomości cen innych i porównywalnych obiektów, które były już przedmiotem obrotu na rynku,

• dochodowe – wykonuje się wyceny na podstawie przewidywanego dochodu, jaki może uzyskać nabywający nieruchomość,

• kosztowe – polegające na określeniu wartości przy jednoczesnym założeniu, że będzie ona odpowiadała kosztom jej odtworzenia (pomniejszonym dodatkowo o wartość zużycia),

• mieszane – zgodnie z nazwą zakładające połączenie kilku podejść, przy czym stosowane jest dość rzadko.

Jakie są metody szacowania nieruchomości w podejściu porównawczym?

Każde z powyżej wymienionych podejść cechuje się konkretnymi metodami. W podejściu porównawczym są to:

• porównywanie parami – bierze się pod uwagę kilka nieruchomości o podobnych parametrach i porównuje ich cechy,

• korygowanie ceny średniej – bierze się pod uwagę kilkanaście nieruchomości reprezentatywnych, które cechują się podobieństwem rodzaju i przeznaczenia,

• analizy statystycznej rynku – metoda stosowana teoretycznie, gdy na rynku dostępne są liczne grupy nieruchomości podobnych.

Jakie są metody szacowania nieruchomości w podejściu dochodowym?

W tym podejściu stosuje się następujące metody:

• inwestycyjną – podstawą do naliczania są m.in. wpływy czynszowe za najem lub dzierżawę. Stosuje się ją głównie w przypadku typowych obiektów inwestycyjnych takich jak lokale biurowe czy użytkowe,

• zysku – podstawą do naliczania dochodu jest ta część dochodu, która ma być uzyskiwana z działalności gospodarczej prowadzonej na terenie nieruchomości. Przykładem są hotele oraz sale widowiskowe.

W każdej z wyżej wymienionych metod w podejściu dochodowym można zastosować technikę kapitalizacji prostej lub dyskontowania strumienia dochodów.

Jakie są metody szacowania nieruchomości w podejściu kosztowym?

W przypadku podejścia kosztowego stosuje się metody:

• kosztów zastąpienia – wskazuje się, jaki byłby koszt odtworzenia danego obiektu o tej samej funkcji, jednak przy zastosowaniu nowoczesnych technologii,

• kosztów odtworzenia – przyjmuje się koszt wytworzenia repliki, przy zastosowaniu tej samej technologii oraz materiałów co pierwotnie.

W każdej z wyżej wymienionych metod w podejściu kosztowym można zastosować technikę szczegółową, elementów scalonych lub wskaźnikową.

Jakie są techniki szacowania nieruchomości w podejściu mieszanym?

W przypadku podejścia mieszanego stosuje się metody:

• pozostałościową,
• kosztów likwidacji,
• wskaźników szacunkowych gruntu.

Jak widać, szacowanie nieruchomości to bardzo kompleksowe zadanie, wymagające gruntownej wiedzy o tym, jak robić to zgodnie z przyjętą metodologią. Takie usługi wyceny świadczymy również w naszej firmie i zachęcamy do skorzystania z posiadanej w tym zakresie wiedzy.